Ein Gewinn aus der Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist auch dann steuerpflichtig, wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht und die Bedingung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eintritt.

Hintergrund: Der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften ist steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Diese beträgt grundsätzlich zwei, bei Grundstücken zehn Jahre zwischen An- und Verkauf.

Streitfall: Der Kläger kaufte im März 1998 ein Grundstück, das zuvor der Bahn gehörte und das er privat nutzte. Am 30. 1. 2008 – also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist – verkaufte er das Grundstück mit Gewinn. Der Kaufvertrag stand unter der Bedingung, dass die Bahn das Grundstück entwidmet; hierzu kam es am 10. 12. 2008, also nach Ablauf der Spekulationsfrist. Das Finanzamt nahm einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn an.

Entscheidung: Dem folgte der Bundesfinanzhof (BFH):

  • Für die Berechnung der Spekulationsfrist kommt es grundsätzlich auf den Abschluss des Kaufvertrags an.
  • Dies gilt auch bei einem unter einer Bedingung stehenden Vertrag. Denn die Vertragspartner haben sich bereits mit Vertragsabschluss gebunden und können sich vom Vertrag nicht mehr einseitig lösen. Die Bedingung tritt später von selbst ein, ohne dass die Vertragspartner deren Eintritt verhindern könnten.

Hinweise: Verkäufer sollten darauf achten, den Kaufvertrag erst nach Ablauf der Spekulationsfrist abzuschließen. Durch Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung kann die Spekulationsfrist nicht umgangen werden. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn der Vertrag durch einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen wird. Hier kann der Vertretene die Genehmigung, die für die Wirksamkeit des Kaufvertrags erforderlich ist, jederzeit ablehnen, so dass noch keine bindenden Vertragserklärungen vorliegen. Entscheidend ist dann der Zeitpunkt der Genehmigung.